Manual do Síndico

INICIANDO A VIDA CONDOMINIAL

Poucos adquirentes de um apartamento buscam informações sobre o cumprimento, das exigências previstas na Lei Federal n 4.591 de 16/12/64 e a nova Lei 10.406 de 10/01/2002 (do condomínio edilício vertical e horizontal). Falaremos da Lei Federal no que tange, a elaboração da minuta de uma convenção e posteriormente o processo de assinatura e registro da mesma.

A palavra condomínio significa “propriedade comum”. Viver em condomínio exige um espírito diferente, uma vez que existem áreas de domínio comum e áreas privativas. O direito de uso da área comum e as obrigações de conservar o que é de todos, são condições básicas para vida em condomínio. Em termos de propriedade, á cada área privativa corresponder, a uma fração ideal da área comum.

Todos os condôminos devem contribuir para suas despesas, além de acatar a Convenção, Regulamento Interno e deliberação assemblear. Todos os participantes de um condomínio utilizam os espaços e equipamentos comuns, tais como “hall” social, salão de festas, piscinas, etc. Mesmo nas áreas privativas.

Visando esclarecer os direitos e deveres dos condôminos, e a função do Síndico, consiste em três documentos básicos:

• Lei do Condomínio nº. 4591/64 e nova Lei 10.406 de 10/01/2002 (do condomínio edilício = vertical e horizontal), comum a todos.
• Convenção do Condomínio (estatuto).
• Regulamento ou Regimento Interno.

OBS.: O conjunto dos direitos e obrigações registrado no Registro de Imóveis, que regulamenta o comportamento e o rateio de despesas dos condôminos, estabelecendo normas de utilização tanto nas áreas privativas, como nas áreas de uso comum, visando resguardar em benefícios de todos, o patrimônio condominial e a moralidade no ambiente.

PRINCIPAIS ITENS DA CONVENÇÃO

• Elaboração do Regulamento Interno.
• Forma de escolha ou destituição do corpo diretivo.
• Prazo, quórum e formas de convocar assembleias.
• Forma das contribuições para despesas.
• Forma de alteração da convenção.
• Atribuições do síndico.
• Utilização das coisas e serviços comuns.
• Forma e prazo das aprovações das contas.
• Forma de administrar e movimentar o numerário.
• Orientações e proibições sobre alteração da fachada e utilização das unidades contrariando a finalidade do prédio.

OBS.: A Convenção, para ser aprovada ou modificada, exige o voto de no mínimo 2/3 das frações ideais de condôminos que compõem o condomínio. Todos devem obediência a Convenção que, por sua vez, não pode contrariar a Lei no. 4591/64, conhecida como a Lei do Condomínio.

REGULAMENTO INTERNO

O conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento, conduta dos moradores e frequentadores, visam disciplinar o uso das áreas comuns, solucionando os problemas do condomínio inclusive, as penalidades aos infratores. O Regulamento Interno não pode contrariar a Convenção, sob pena de nulidade.

O Regulamento Interno normalmente consta da própria Convenção e/ou redigido posteriormente, sendo confeccionado em documento separado, que deve contar com a colaboração dos proprietários. Pode ser aprovado através de  Assembleia Geral, todavia obedecendo o quórum previsto na Convenção. A Convenção e o Regulamento  com o tempo, tendem a desatualizar-se neste caso, o condomínio pode e deve, promover revisões periódicas nesses textos de modo a garantir-lhes eficácia.

CORPO DIRETIVO

• O corpo diretivo é composto de síndico, subsíndico, conselho.
• Síndico o representante legal do condomínio, em juízo ou fora dele, exercendo a administração do condomínio assessorado pelo conselho e subsíndico, que cumpri a Convenção e mantém a ordem condominial.
• Subsíndico assume imediatamente o seu papel, respondendo oficialmente pelas funções específicas, na ausência do Síndico.
• Conselho  assessora o síndico e analisa e recomenda a aprovação das contas do Síndico.

Obs.: Todos eleitos pela Assembleia Geral.

O Síndico pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, salvo disposição contraria na Convenção. Sendo eleito pela forma e prazo previstos na mesma, o mandato não pode exceder dois anos, sendo permitida a reeleição.

AS ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO

• Exercer a administração interna do prédio, referente vigilância, moralidade e segurança.
• Representar o condomínio em juízo ou fora dele, defendendo os interesses comuns.
• Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-lhes os salários de acordo com a verba do orçamento do ano, respeitando o piso salarial da categoria.
• Aplicar as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regulamento interno.
• Restar contas somente na assembleia e quando se fizer necessário.
• Guardar toda documentação contábil dentro do prazo da lei; arrecadar as taxas condominiais.
• Proceder cobrança executiva contra os devedores.
• Escolher empresas prestadoras de serviços ou terceiros para execução das obras que interessem ao edifício, desde que aprovadas por assembleia.
• Contratar o seguro contra incêndio.
• Convocar assembleia geral ordinária e extraordinária.
• Comunicar aos condôminos, nos oito dias subsequentes assembleia, o que foi deliberado.
• Praticar os atos que lhe atribuírem a lei do condomínio,  convenção e  regimento interno.
• O Síndico tem direito a remuneração se estiver previsto em Convenção, ficando determinado  na assembleia que o eleger, a forma da remuneração, o mesmo não é funcionário do condomínio, porém, deve contribuir para a previdência social individualmente (percentual de 11%).

SUBSINDICO

– Representante  eleito por assembleia, que tem como função substituir o síndico. Alertamos para uma análise da Convenção nesse aspecto, pois nem todas preveem o cargo de subsíndico, com mandato que não poder exceder a 2 anos, permitida a reeleito.

CONSELHO CONSULTIVO

– Órgão de consulta e assessoramento do síndico, composto por três condôminos, com mandato que não poder exceder a 2 anos, permitida a reeleito.

OBS.: A existência do conselho, além de deliberar e opinar sobre os problemas do condomínio, “fiscaliza” a atuação do síndico bem como, acompanha todas as despesas, e resguarda os interesses dos condôminos, avaliando gastos, necessidades, capacidade de pagamento dos moradores no caso de benfeitorias, dentre outras medidas.

ASSEMBLIA GERAL

– Fórum deliberativo onde os principais temas de interesse do condomínio devem ser discutidos para tomada de decisões. O síndico não deve realizar Assembleias apenas para cumprir a lei, deve torna-las atrativas.

Seguem algumas dicas:

• Planejar e discutir com o Conselho o conteúdo da Assembleia.
• Divulgar exaustivamente e procurar obter o compromisso da presença dos condôminos.
• Ter sempre em mãos a Convenção e o Regulamento para eventuais consultas.
• Conduzir a reunião de modo a não desviar dos assuntos pautados.
• Expor com clareza, os assuntos da pauta e procurar ouvir as opiniões antes de colocá-las em votação.

Existem dois tipos de Assembleias:

• Assembleia Geral Ordinária – AGO
• Assembleia Geral Extraordinária – AGE.

ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA

– A Lei do Condomínio obriga a realização de Assembleia Geral Ordinária – AGO por ano, salvo disposição contrária na Convenção do Condomínio.
Deve ser votado ou deliberado na AGO o orçamento das despesas de conservação e manutenção do edifício para o exercício seguinte; prestação de contas feita pelo síndico, referente ao exercício anterior para aprovação ou não; e eleição de síndico, se for o caso. Após a confecção da Ata e assinatura do presidente e secretário da mesa, a mesma deve ser registrada em Cartório.

ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA

– Serve para tratar assuntos de interesse do condomínio, não previstos nas AGOS. Serão realizadas sempre que a ocasião assim exigir, pode ser deliberado numa AGE, despesas extras, obras, benfeitorias, modificação da Convenção e quaisquer assuntos de interesse geral e imediato do condomínio.

Para a convocação de uma Assembleia Geral (AGO ou AGE) deve ser confeccionado o edital constando data, horário, local da reunião, ordem do dia e um resumo da matéria a ser deliberada. O prazo para convocação deve ser previsto na Convenção do Condomínio, caso a mesma seja omissa, aconselha-se um prazo de 10 (dez) dias de antecedência. Ao término da reunião, deve ser elaborada uma ata e coletadas assinaturas do presidente e do secretário.

ITENS ESSENCIAIS PARA CONFECÇÃO DA ATA

– Abertura do livro, Assinatura dos condôminos presentes. Data, hora da assembleia (por extenso); Local da assembleia; Número de condôminos presentes identificando-os; Presidente e secretário da mesa (eleitos); Ordem da pauta do dia; Deliberações e aprovações (de forma clara); Encerramento e assinatura do presidente e Secretário.

O síndico dever enviar a todos os condôminos cópia da ata no prazo de 8 (oito) dias subsequentes realização da Assembleia.

PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA

– Todo o condomínio deve ter uma previsão orçamentária, ou seja, provisionando o custo de cada despesa ordinária e extraordinária.  O Síndico deve planejar o orçamento para obtenção da previsão de despesas e receitas, apresentando-as para discussão e aprovação em Assembleia Geral.
Com base na previsão orçamentária será feito o rateio das quotas condominiais. Em seguida, emitem-se os recibos e controlam-se os pagamentos.
Apresente e discuta a proposta previamente com os conselheiros, envie cópia da previsão orçamentária juntamente como Edital de Convocação da Assembleia, para os condôminos.
Preveja uma margem de segurança em torno de 1O% para que o caixa não fique negativo em virtude de pequenas flutuações na economia. Se possível, realize mapas comparativos, ou seja, coleta de três orçamentos, de diferentes empresas, para a realização de obra ou serviço.
As despesas ordinárias do condomínio são as consideradas fixas mensais ou anuais, manutenção/serviço, pessoal, consumos, seguros e operacionais, as quais são de responsabilidade de todos os condôminos, incluindo os locatários.

PESSOAL
Salários, 13º Salário, Rescisões contratuais de trabalho, Férias, Uniforme, Seguros e benefícios.

ENCARGOS SOCIAIS
INSS, FGTS, PIS, IRRF, INSS de terceiros (autônomos).

CONSUMO
Água, Luz, Gás, Telefone, TV á cabo.

MANUTENÇÃO/ CONSERVAÇÃO
Elevadores, Bombas, Portas automáticos, Interfones, Piscina, Jardim, Antena coletiva, Recarga de extintores e Limpeza de cx. d’água.

OPERACIONAIS
Honorários da administradora, Impressos, Xerox, Correio, Isenção do síndico e Seguros áreas de uso comum.

MATERIAIS/SERVIÇOS
Limpeza, Peças de reposição Vazamentos, Entupimentos, Bombas d’água, Reparos, Elevadores e Equipamentos.

FUNDO DE RESERVA
A Convenção determina que de 5% a 10% do valor arrecadado da receita de Condomínio sejam destinados para conta FUNDO DE RESERVA, conforme estabelecido na Lei de Condomínio.

A cobrança do valor do FUNDO DE RESERVA é de responsabilidade do proprietário. Caso haja necessidade de reposição total ou parcial do Fundo de Reserva, devido à utilização no custeio ou complementação das despesas ordinárias do condomínio, a responsabilidade é do locatário. A Lei do Condomínio determina a não utilização do Fundo de Reserva para pagamentos de despesas ordinárias. A utilização desta receita deve ser aprovada em Assembleia especifica.

No condomínio existem documentos de cárter legal, fiscal e pessoal (empregados). O síndico é responsável pela guarda dos documentos legal e fiscal durante 5 anos, bem como, dos documentos referentes a pessoal (empregados) pelo período de 30 anos.

LIVROS

– O condomínio deve ter LIVROS, de:
Livro de Atas das Assembleias, Livro de Presença dos condôminos nas Assembleias, Livro do Conselho Consultivo, Livro de inspeção dos empregados.

Esses livros devem apresentar termos de abertura e de encerramento, assinados e rubricados.

DECLARÃO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMÍNIO

– Para efeitos fiscais o condomínio não é considerado pessoa jurídica, sendo dispensada a declaração de imposto de renda.

CADASTRO NACIONAL DE PESSOAS JURÍDICAS – CNPJ 

– De acordo com a Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal No. 87, de 24.08.84, os condomínios que auferirem rendimentos de capital ou que pagarem rendimentos sujeitos a retenção na fonte estão obrigados inscrição no CNPJ.

PREVIDÊNCIA SOCIAL – INSS

como contribuinte individual:

O associado eleito para cargo de direção em cooperativa, associação ou entidade de qualquer natureza ou finalidade, bem como o síndico ou administrador eleito para exercer atividade de direção condominial, desde que recebam remuneração;

Sendo assim, é fundamental considerar as três formas primárias de remuneração do síndico:

• Pró-labore direto, em que o condomínio remunera o síndico mediante pagamento em Transferência eletrônica, cheque e/ou dinheiro;
• Pró-labore indireto, em que o síndico é isento do pagamento da taxa ordinária do condomínio;
• Pró-labore misto, em que se conjugam o primeiro e o segundo caso.

Em todas as opções, a contribuição com o INSS se vê obrigatória tanto para o síndico como contribuinte individual quanto para o condomínio como “empregador”. É necessário deixar a palavra “empregador” entre aspas, pois o síndico não estabelece vínculo empregatício com o condomínio. É um regime de pró-labore, mas, mesmo assim, é necessário que o condomínio também contribua para o INSS do gestor.

A taxa de contribuição do síndico é de 11%, retida sobre o valor recebido, e a do condomínio é de 20%, também em cima do valor pago ao síndico. Essa taxa só é alterada quando o síndico trabalha como celetista (subordinado ao regime da CLT) e recebe salário acima do teto de recolhimento do tributo previdenciário. Ainda assim, o condomínio continua com a obrigação de recolher aos cofres públicos a sua quota parte no valor de 20%.

PRESTAÇÃO DE CONTAS

– Terminado o mês, a administradora (ou o síndico) deve apresentar um balancete de contas detalhadas, referente ao mês anterior. Todos os documentos comprobatórios deverão ter, o visto do síndico e a pasta, que deve ser analisada e assinada pelos membros do conselho. A pasta deve contém também,  informações sobre quotas em atraso, multas recebidas, saldos bancários, saldos em poupança, posição do fundo de reserva, da conta benfeitorias, etc.

MANUTENÇÃO PREDIAL

– Um dos assuntos mais importantes em um condomínio é justamente a manutenção. Tanto no que concerne ao perfeito funcionamento de todos os equipamentos, como na preservação do valor patrimonial do imóvel. Recomenda-se ao síndico que mantenha sob contrato de manutenção todos os equipamentos imprescindíveis, tais como elevadores, bombas, sistema de incêndio, interfone, portões.
O Síndico responde civilmente por acidentes causados por mal funcionamento dos equipamentos do condomínio, devendo indenizar as pessoas acidentadas. A conservação dos equipamentos constitui obrigação permanente do síndico. Provada sua culpa ou desinteresse (negligência), cabe a ele inteira responsabilidade criminal no caso de danos causados a condôminos ou a terceiros. Fica para o condomínio a responsabilidade cível.
Deve-se observar também o desgaste aparente do edifício em itens como rejuntamento de pisos e pastilhas, vazamentos de água, queima de lâmpadas e fusíveis, fixação de corrimão, degeneração de pintura, escoamento de águas pluviais (telhados, calhas), etc.

Sugestão: Ter sempre em mãos o nome e telefone das empresas de manutenção, bem como fornecedores para o caso de emergência. Telefones úteis como bombeiros, polícia, gás, eletricidade, Telefonia e hospitais, devem estar ao alcance do síndico e do zelador para as emergências.

LIMPEZA DA CAIXA D’GUA.

– Lavagem e desinfecção da caixa d’água devem ser feita pelo menos a cada ano. Ao lado da limpeza e desinfecção periódica do reservatório de água é necessária à manutenção das bombas, que deve ser feita por empresa especializada em hidráulica. Deve-se verificar ainda se a tubulação de saída de água está perfeita. Outro cuidado é com a tampa da caixa, que deve ser vedada, evitando a entrada de insetos.
A caixa d’água com o tempo acumula lama e outras impurezas, o que provoca o surgimento de vermes e bactérias, ocasionando doenças.
Para que a impermeabilização do reservatório tenha longa durabilidade, deve verificar suas condições de conservação, rachaduras nas paredes, proveniente de excesso de calor, vibrações ou problemas de má sustentação da caixa.

ECONOMIZAR UMA NECESSIDADE.

 – Para diminuir o valor das despesas ordinárias do condomínio, precisa-se seguir regras indispensáveis de economia. São fáceis de serem seguidas e têm importância fundamental na queda das despesas. Contas de energia e de água, consumo obrigatório do dia-a-dia e despesas com manutenção e material de limpeza cairão se as regras de economia forem rigorosamente observadas.

CONSUMO DE ENERGIA ELÉTRICA.

– No caso do síndico e do zelador é preciso observar se a iluminação está seguindo as orientações estabelecidas.
Se não há lâmpadas acesas sem necessidade, excesso de iluminação ou se, principalmente crianças, deixaram acesas as lâmpadas do salão de jogos ou do playground ao deixarem o local.
Se os elevadores estão sendo utilizados de forma correta. O consumo de energia proporcional ao seu funcionamento. Evitar que se façam chamadas inúteis. Saber que existem tipos de lâmpadas e sistemas de iluminação que reduzem o consumo e assim deve-se procurar lâmpadas adequadas no sentido de mais econômicas. Na garagem, por exemplo, pode instalar sensor de presença.

CONSUMO DE ÁGUA

 – O uso desnecessário e excessivo de água aumenta a despesa do condomínio. O zelador deve orientar os encarregados da limpeza no uso correto da água. Para a regra do jardim, deve se observar encharcando do solo, evitando o desperdício.
O zelador deve verificar periodicamente as bombas do reservatório de água, equipamentos da piscina, bem como a tubulação do prédio. O maior aumento das contas de água, são vazamentos nos apartamentos. O hidrômetro do prédio marca toda entrada de água, inclusive a que desperdiçada nos vazamentos internos dos apartamentos, como torneiras, válvulas de descarga e outros pontos.

Dicas:

• Oriente o faxineiro de não fazer da mangueira uma vassoura;
• Verifique vazamentos, goteiras etc.;
• Acompanhe o consumo mensal em m3;
• Solicite aos condôminos reparos urgentes nos problemas das respectivas unidades, principalmente das descargas antigas ou desgastadas;
  Evite lavagens de pisos nas áreas comuns e garagens em dias chuvosos.

MATERIAL DE LIMPEZA.

– O sindico deve comprar material em rede de atacado, onde os produtos saem muito mais baratos que nos supermercados. Adquira em quantidade para estocar, fica mais econômico, devido aos aumentos constantes dos preços dos produtos.
A compra de material de limpeza deve ser para poucos meses porque podem se deteriorar. Sacos de lixo, por exemplo, devido a sua durabilidade, podem ser adquiridos em quantidade maior e para mais tempo.
O estoque de material de limpeza deve ficar em local apropriado, evitando-se locais úmidos, o local deve estar sempre fechado com chave, ao cuidado do zelador.

ELEVADORES.

 – As portas não devem ser puxadas, antes da chegada do elevador no andar. Existem dispositivos para liberar a trava e travá-la novamente.
Ao abrir a porta verifique se a cabina se encontra no local
Espere sair às pessoas para depois entrar no elevador.

Nunca prenda o elevador segurando a porta, mesmo que seja por pouco tempo. Isso provoca a quebra da porta e botões de chamada. Não coloque a mão nas grades de proteção do visor.

CONTROLE DE INSETOS E ROEDORES

– Importante verificar a infestação de insetos e roedores no condomínio. Havendo necessidade de desinsetização, desratização ou descupinização, contrate somente empresa especializada e de preferência a empresa que possua engenheiro qualificado para supervisionar a execução dos trabalhos e na aplicação de produtos químicos adequados, de forma no provocar intoxicação ou contaminação. Proponha aos condôminos a efetuar o serviço nas suas unidades, simultaneamente.

SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO

– A segurança predial deve ser responsabilidade não apenas do sindico e zelador, mas de todos os condôminos e empregados. A Segurança deve ser dividida em dois típicos, para melhor abordagem do problema: patrimonial e prevenção de acidentes e incêndios.

 SEGURANÇA PATRIMONIAL

– Em função de suas características, cada prédio deve estudar o que melhor lhe convém, proporcionando maior segurança ao condomínio. A Convenção do Condomínio deve ter normas sobre obras dos apartamentos, como proibição de alteração da fachada, ampliações e outras.
As reformas e alterações nas unidades só são permitidas desde que estejam estabelecidas na Convenção e não prejudiquem a estrutura do prédio e a outros moradores, principalmente os vizinhos da unidade. O condômino deve apresentar o projeto da obra para a administração do Condomínio, conforme prevê lei especifica.
No aspecto de segurança, entram as reformas necessárias e comprovadas, como rachaduras perigosas, troca de encanamento velho entupido ou que estão causando vazamento.

PRINCIPAIS CRITÉRIOS DE SEGURANÇA:

Síndico deve manter informações atualizadas dos empregados do prédio; Manter na administração fichas dos empregados dos apartamentos com nome, número de documentos.

O Síndico devidamente autorizado pela assembleia, deve orientar os empregados do condomínio para não permitir a entrada de entregadores, pois os assaltantes se disfarçam e entram com o consentimento do morador.
Exigir a identificação dos empregados de concessionárias de serviços (telefone, Gás, Luz, TV a cabo e água) o zelador ou o porteiro deve confirmar com o síndico ou morador o defeito antes de liberar o acesso ao prédio.
O zelador deve acompanhar o empregado da concessionária até o apartamento.
Permitir a entrada de estranhos no prédio, somente quando autorizados pelo morador.

Quando houver algum apartamento a ser locado ou vendido, o proprietário deve comunicar a administração, por escrito o nome do corretor/administradora para permitir a entrada no prédio.
Observar se o carro que esta entrando na garagem é realmente de morador, redobrando a atenção á noite.

Os Condôminos  ao entrarem no prédio de carro, devem verificar se estão sendo seguidos por outro veiculo ou se existe algum transeunte próximo aos acessos do prédio.
Não abrir a porta do apartamento se não autorizou a entrada de alguém, mesmo que o porteiro ou o zelador esteja do lado de fora, insistindo.

GARAGEM

 – O porteiro deve fazer a identificação do veículo pela placa e tipo de carro, além do seu motorista, que no dia a dia torna-se conhecido como morador do condomínio.
A garagem um caminho fácil para assaltantes. O porteiro deve ter a máxima atenção na entrada de carros. O portão geralmente é aberto por controle eletrônico, fazendo com que permaneça nesta condição, tempo suficiente para a entrada e saída do veículo. O motorista ao entrar ou sair deve observar se nada de estranho há nos arredores e aguardar próximo ao portão o seu fechamento por completo.

INTERFONE

 –  O interfone é o elo imediato de comunicação entre o porteiro e os condôminos e vice-versa. Através dele o porteiro comunica a chegada de visitantes, entregadores de encomendas e prestadores de serviços. O interfone é um aparelho de segurança, somente deve ser acionado para abrir o portão de entrada do prédio, quando tiver a certeza da identificação do visitante.

CUIDADOS DO PORTEIRO

–  O porteiro deve permanecer sempre na portaria.
Manter na portaria um livro de anotação de entrada e saída de prestadores de serviços eventuais, como mecânicos, pintores, técnicos em conserto de telefone, luz, equipamentos, gás, etc.
Nunca permitir a entrada de estranhos, sem prévia consulta ao morador indicado pelo visitante.
Após ser permitido o acesso, verificar se a pessoa se dirigiu ao local destinado.
Suspeitar de pessoas carregando pacotes e parecendo estar a procura de alguém no prédio, sem saber com certeza o nome do destinatário.
Estabelecer uma palavra-chave (senha), periodicamente substituída, para ser usada no interfone, cujo o objetivo é alertar sobre possível assalto..
Estabelecer um gesto a ser usado no “olho mágico” para avisar o morador, que trata-se de uma ameaça de assalto.
Todos os moradores devem conhecer o gesto, evitando abrir a porta e avisando a polícia o mais rápido possível.
Á noite, manter a portaria ás escuras e a parte externa do prédio, bem como o acesso ao condomínio, racionalmente iluminada.
Chamar a polícia se observar um veículo suspeito, estacionado nas proximidades do prédio por longo tempo.
Chamar a polícia se o veículo suspeito passar várias vezes, lentamente, diante do prédio, parecendo estar observando a rotina da portaria e do acesso a garagem.
Chamar a polícia caso observe, uma ou mais pessoa circulando nas imediações do prédio.

PREVENÇÃO DE ACIDENTES E INCÊNDIOS – A legislação exige que o edifício possua equipamentos de proteção contra incêndio, tais como iluminação de emergência para facilitar a sinalização de escape, hidrantes, extintores por metro quadrado, para-raios, corrimão, caixa d’água de acordo com a área e população do prédio, rede elétrica em perfeito estado, etc.
O síndico deve chamar o Corpo de Bombeiros para verificação e orientação da segurança do prédio, uma vez que é responsável pela manutenção dos equipamentos, para que estejam sempre operantes e ativados.

Em caso de incêndio, não utilize os elevadores, use as escadas.

PÁRA-RAIOS

– Tem dupla função, de atrair a descarga e escoá-la até o solo.

Alertamos sobre os procedimentos do Síndico com relação aos equipamentos:

A porta corta-fogo (não deve ser trancada com cadeado);
Os equipamentos devem estar em perfeitas condições;
Os extintores e mangueiras de incêndio com revisão periódica;
O para-raios com revisão no sistema uma vez por ano;
Revisão da instalação da rede elétrica;
Revisão periódica nos botijões de gás;
Revisão periódica na rede de gás canalizado;
Revisão e cuidados com os elevadores;
Treinamento periódico habilitado para os funcionários do prédio, visando à operação dos equipamentos e zelar pelos mesmos. Quando preciso, os funcionários treinados previamente formarão a brigada de incêndio;
Proibir enfaticamente o depósito de volumes em frente a hidrantes;

HIGIENE

– A preocupação com a higiene deve ter a mesma importância da segurança, ainda mais na utilização das áreas comuns. Aqui vão algumas dicas:

• Exame médico periódico dos empregados;
• Solicite aos condôminos que comuniquem, por escrito, a existência de morador portador de moléstia contagiosa grave. Se possível, coloque esta exigência no Regulamento, não para discriminar o morador, mas sim para não expor os demais moradores;
• Providencie a limpeza semestral das caixas de água por meio de empresas especializadas;
• Cuidados especiais com produtos de limpeza tóxicos ou abrasivos, bem como ácidos e demais substâncias que possam causar irritação pele;
• Oriente os faxineiros a utilização de botas e luvas de borracha quando manusearem tais produtos;
• Oriente o zelador ou responsável pela empresa de manutenção de piscinas a exata qualidade da água;
• Mantenha no prédio equipamentos de  primeiros-socorros que devem ficar na portaria.

SEGUROS – O síndico é responsável pela contratação de seguro contra incêndio e outros sinistros, abrangendo todas as unidades, partes e objetos comuns. Insira o valor do prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
O prazo para contratação é de 120 dias após o “habite-se”, caso contrário o condomínio fica sujeito a multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial cobrado pela Prefeitura.

TIPOS DE APÓLICES DE SEGUROS

Responsabilidade civil do condomínio e Síndico.
Incêndio, raio e explosão.
Quebra de vidros e espelhos.
Morte e invalidez de empregados.
Responsabilidade civil por guarda de veículo.
Danos elétricos.
Vendaval.
Impacto de veículos terrestres.
Roubo de bens de moradores.
Incêndio de bens de moradores.
Desmoronamento.
Tumultos e greves.
Roubo de bens do condomínio.
Portões eletrônicos.

O seguro de um edifício deve ser feito com base em valores reais, em função dos custos de reconstrução e nunca pelo preço comercial do edifício. Se o seguro for com valor inferior ao real, o Síndico em caso de sinistro, pode ser responsabilizado civil e criminalmente pela contratação do referido seguro.

POLTICA DE PESSOAL

TRATAMENTO E COMPORTAMENTO –  O treinamento de funcionários tem influência decisiva sobre a forma como tratam e como são tratados pelos condôminos.
A autoridade do zelador é algo que deve ser devidamente cuidada pelo Síndico, pois ele acompanha a rotina do dia-a-dia do condomínio.

PLANEJAMENTO, RECRUTAMENTO E SELEÇÃO

– A quantidade de empregados que um condomínio deve ter é proporcional ao tamanho e complexidade do edifício.
Ter menos empregados que o ideal traz custos adicionais com horas extras, além de prejudicar a segurança e comprometer a manutenção e a limpeza do prédio.                                               Ao entrevistar um candidato, procure informações sobre os empregos anteriores, o tempo médio de permanência em cada emprego, os motivos da saída, etc. Evite contratar empregados que residam distante do Condomínio.
Para função de zelador, pergunte sobre conhecimentos gerais sobre elevadores, extintores de incêndio, filtros de piscinas, eletricidade e hidráulica elementar.
Contrate sempre por um período de experiência e observe o desempenho antes de efetivá-lo.  Não disponibilizar o apartamento (residência) antes de completar os 90 (noventa) dias de experiência.
Convêm informar aos condôminos, por escrito, sobre a troca e o nome do novo funcionário.

TREINAMENTO

– Mesmo que você admita algum um candidato com experiência, treine-o. A reciclagem com cursos periódicos é imprescindível.
Faça uma lista das tarefas mínimas de cada cargo, percorra o prédio juntamente com o zelador recém-admitido, apresente-o ao conselho, dentre outras providências.
O zelador é quem deve treinar no local, os demais funcionários do prédio, sob orientação do Síndico